​Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Syntrus Achmea Real Estate & Finance vindt duurzaamheid erg belangrijk. Want duurzaam vastgoed is niet alleen goed voor het milieu, maar blijft ook op lange termijn aantrekkelijk en levert een hoger rendement op. Dit is goed voor de gebruikers én beleggers.

 

Visie

Syntrus Achmea Real Estate & Finance voert een actief duurzaamheidsbeleid. Dat doen wij onder andere vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. Ongeveer 35% van de CO2 uitstoot in Nederland is afkomstig van de gebouwde omgeving. In de vastgoedsector is daarmee veel potentie aanwezig om de noodzakelijke CO2 besparingen te realiseren. Een minstens zo belangrijke motivatie is onze overtuiging dat duurzaam vastgoed op termijn beter zal renderen dan vastgoed dat niet duurzaam is. Duurzaam vastgoed is in onze visie niet alleen vastgoed dat goed is voor het milieu, maar ook vastgoed dat op lange termijn aantrekkelijk blijft voor zowel de eigenaar als de gebruiker. Het heeft een lage CO2 uitstoot, een prettig binnenklimaat en ligt in een veilige en leefbare omgeving. Duurzaam vastgoed is beter te verhuren en uiteindelijk ook weer beter te verkopen.

Hieronder wordt ons duurzaamheidsbeleid en doelstellingen voor Nederlands, internationaal vastgoed en hypotheken toegelicht. Op sommige onderdelen kan de uitvoering per vastgoedsector verschillen.

Kantoor Syntrus
 

Nederlands vastgoed

Energielabels

Alle door ons beheerde woningen, winkels, kantoren en zorgobjecten hebben een energielabel. Bij verduurzaming streven wij er naar om het energielabel van een object te verbeteren. Wij willen zoveel mogelijk groene energielabels (A, B en C) in portefeuille hebben. Bij grootschalige renovatie van woningprojecten streven wij naar een verbetering van het energielabel van minimaal 2 klassen. Aan te kopen woningen en kantoren hebben een groen energielabel . Nieuw te ontwikkelen woningen hebben altijd een energielabel A. Per ultimo 2018 bestaat de door ons beheerde Nederlandse vastgoedportefeuille voor 83% uit groene energielabels.

Bestaande portefeuille

De bestaande portefeuille wordt door ons verduurzaamd waar dat op een rendabele manier mogelijk is. Op natuurlijke onderhoudsmomenten, bij renovatie en op commerciële momenten kiezen wij voor duurzame oplossingen. Voorbeelden van toegepaste maatregelen zijn PV panelen, isolatie, energiezuinige verlichting en warmtepompen.

Monitoring

Het energielabel geeft een indicatie van de energetische kwaliteit van een object, maar zegt niets over het werkelijke energieverbruik. Daarom monitoren wij het energieverbruik in de door ons beheerde vastgoedportefeuilles. Ook het waterverbruik, afvalstromen en de CO2 uitstoot wordt gemonitord. Deze kennis gebruiken wij om doelstellingen voor vermindering van verbruik vast te stellen.

Aquisities

Wat wordt toegevoegd aan de bestaande portefeuilles moet duurzaam zijn. Wij beoordelen acquisities op duurzaamheid en stellen eisen.
energielabel

Dialoog met stakeholders

Een goede samenwerking met stakeholders, zoals huurders, dienstverleners en leveranciers is essentieel om vastgoed te kunnen verduurzamen.

Huurders

We hechten veel waarde aan een goede dialoog met huurders over duurzaamheid. We maken afspraken met huurders en willen huurders bewust maken van het belang van duurzaamheid en hun invloed op de duurzaamheid en het duurzame gebruik van een gebouw. Dit doen we onder andere door tijdens periodieke overleggen met huurders het thema duurzaamheid te agenderen. Daarnaast maken wij gebruik van de volgende instrumenten:

  • Green leases
    In een green lease maken huurder en verhuurder afspraken over duurzaam gebruik en duurzaam onderhoud van het verhuurde object. Hierin kunnen ook afspraken worden gemaakt over vermindering van energieverbruik. Binnen onze winkel, kantoren- en zorgvastgoedportefeuilles leggen wij een green lease ter ondertekening voor aan huurders bij nieuwe huurcontracten en wijziging van bestaande huurcontracten.
  • Duolabel en Fit Out Guide voor winkelhuurdersvastgoed
    Bij winkels is de invloed van de eigenaar/belegger op de duurzaamheid beperkter. Winkels worden veelal casco verhuurd, waarbij  de huurder verantwoordelijk is voor de winkelinrichting, zoals verlichting en airco-installaties. Om de huurder te ondersteunen bij de keuzes die daarbij kunnen worden gemaakt hebben wij een Duolabel en een Tenant Fit Out Guide ontwikkeld. Het Duolabel is een energielabel per winkel met een maatwerkadvies over  maatregelen die zowel de huurder als de verhuurder kunnen nemen om de energieprestatie van de winkel te verbeteren. De Tenant Fit Out Guide kijkt verder dan alleen energie en geeft  adviezen over verlichting, installaties, isolatie, afvalmanagement en waterbesparing bij winkelvastgoed.   
  • Advies aan kantoorhuurders
    Veel energiebesparing is te realiseren door gedragsverandering van huurders. Om huurders hiervan bewust te maken hebben wij een brochure ontwikkeld met duurzaamheidstips voor kantoorgebruikers. Deze brochure is verspreid onder alle huurders en wordt periodiek met hen besproken.
  • Huurderstevredenheidsonderzoek
    Jaarlijks laten wij huurderstevredenheidsonderzoeken uitvoeren. Op basis hiervan onderzoeken wij hoe wij onze dienstverlening kunnen verbeteren. Ook wordt met huurders gesproken die bij het onderzoek hebben aangegeven daar open voor te staan.

Dienstverleners en leveranciers

Wij beheren vastgoed voor institutionele beleggers. Het dagelijks beheer wordt voor een belangrijk deel uitgevoerd door externe vastgoedmanagers. Deze vastgoedmanagers opereren daarbij binnen de met hen afgesproken randvoorwaarden. Bij de uitvoering van het dagelijkse beheer zijn ook andere partijen betrokken, zoals installateurs en onderhoudsbedrijven. Wij vinden het belangrijk dat ook deze bedrijven hun werkzaamheden op een duurzame en verantwoorde wijze uitvoeren en hebben daarover bepalingen in contracten opgenomen.

Wij voeren elk kwartaal overleg met de vastgoedmanagers waarbij de voortgang wordt gemonitord.
Om ons beleid ten aanzien van uit te besteden werkzaamheden op peil te houden worden wij bijgestaan door externe adviseurs, bijvoorbeeld op het gebied van liften, verf, gevelonderhoud, installaties en asbest.
 
Andere institutionele vastgoedmanagers werken veelal met dezelfde dienstverleners en leveranciers. Met een aantal van deze partijen hebben wij gezamenlijk een tool ontwikkeld waarmee het duurzaamheidsbeleid van dienstverleners en leveranciers wordt gemonitord middels een jaarlijkse enquête.


Transformatie

Flexibiliteit speelt ook een rol bij duurzaam vastgoed. Een gebouw dat de mogelijkheid heeft om omgezet te kunnen worden naar een andere gebruiksfunctie heeft een grotere kans om op lange termijn zijn aantrekkelijkheid te behouden. In de Nederlandse kantorenmarkt is veel leegstand. Een groot deel van deze gebouwen kan niet meer als kantoor worden verhuurd. Wij transformeren kantoren naar bijvoorbeeld woningen of hotels. Dit kunnen zowel kantoren uit de door ons beheerde portefeuilles zijn als kantoren die van andere partijen worden aangekocht. Daarbij werken wij ook samen met lokale overheden. Transformatie naar een andere functie komt vaak ook ten goede aan de leefbaarheid van een gebied doordat er een mix van functies ontstaat.

Betrokkenheid bij wijken en binnensteden

Een aantrekkelijk en veilig woon- en leefklimaat heeft een positieve invloed op de waardeontwikkeling van vastgoed. Wij willen hier een bijdrage aan leveren en werken daarbij nauw samen met gemeenten, politie en huurdersverenigingen. Waar dat op een financieel verantwoorde wijze mogelijk is investeren wij in verouderde wijken met een sociale problematiek. Dat geeft deze wijken een impuls en maakt ze toekomstbestendig.
 
Wij willen dat winkelgebieden waar dat nodig is het Keurmerk Veilig Ondernemen verkrijgen. In deze gebieden werken we samen met gemeente, politie en brandweer aan een veilige omgeving.
 
Ook zijn wij betrokken bij initiatieven om de concurrentiepositie van binnensteden te versterken. Daarbij vinden wij het belangrijk dat niet alleen de hoofdwinkelstraten aandacht krijgen, maar ook de zwerfgebieden en de straten daaromheen.

Netwerkactiviteiten en lidmaatschappen

Overleg en samenwerking met andere marktpartijen kan bijdragen aan het ontwikkelen van onze visie en  kan het mogelijk maken om verduurzaming sneller te realiseren. Wij zijn daarom actief lid van werk- en stuurgroepen op het gebied van duurzaamheid binnen onze branche, zoals bij de IVBN, NEPROM, NRW, NEVAP, DGBC en GRESB.
 
Om het belang dat wij hechten aan verantwoord beleggen te onderstrepen zijn wij ondertekenaar van de Priciples for Responsible Investment (PRI) van de Verenigde Naties. De 6 richtlijnen van de PRI bieden beleggers houvast bij verantwoord beleggen. Jaarlijks rapporteren wij aan de PRI over onze voortgang op deze 6 richtlijnen. Zie ook www.unpri.org
 
Als eerste institutionele vermogensbeheerder in vastgoed hebben wij een convenant getekend met FSC Nederland. In overleg met FSC Nederland zullen wij concrete doelstellingen vaststellen voor het toepassen van gecertificeerd hout bij de ontwikkeling van woningen.
 
Ook nemen wij jaarlijks deel aan de Global Real Estate Sustainbility Benchmark (GRESB). Deze benchmark meet wereldwijd het duurzaamheidsbeleid en de uitvoering daarvan bij vastgoedfondsen. Dit geeft ons inzicht in hoe wij presteren ten opzichte van andere vastgoedpartijen. Mede op basis hiervan wordt ons duurzaamheidsbeleid verder ontwikkeld. Wij zijn member van GRESB. Zie ook www.gresb.com

Doelstellingen

De belangrijkste doelstellingen voor onze Nederlandse vastgoedportefeuilles zijn:

  • Aan te kopen woningen en kantoren hebben een groen energielabel (A, B of C).
  • Bij ontwikkeling van woningen streven wij naar een gemiddelde GPR Gebouw score van minimaal 7.
  • Wij streven naar minimaal 90% duurzaam hout in nieuwbouwwoningen vanaf 2018.
  • Met de door ons beheerde fondsen en portefeuilles die deelnemen aan de GRESB willen wij een outperformance ten opzichte van de peer group realiseren.
  • Wij monitoren het energieverbruik in de door ons beheerde portefeuilles en waar dat mogelijk is nemen wij maatregelen om dit verbruik te verminderen.
  • Bij nieuwe en gewijzigde huurcontracten voor winkels, kantoren en zorgvastgoed leggen wij huurders een green lease ter ondertekening voor.
  • Jaarlijks voeren wij een enquête uit naar het duurzaamheidsbeleid van dienstverleners en leveranciers.
 

Internationaal vastgoed

​In internationaal vastgoed beleggen wij voornamelijk indirect. Bij indirecte beleggingen is onze invloed op de duurzaamheid van het onderliggende vastgoed beperkter dan bij direct vastgoed. Daarom richten wij ons bij  indirect vastgoed op een dialoog met de fondsmanagers. Om de prestaties op het gebied van duurzaamheid van de onderliggende vastgoedfondsen te beoordelen maken wij gebruik van de GRESB (zie hierboven). Wij vragen alle fondsmanagers om jaarlijks hieraan deel te nemen. Op basis van de resultaten in de GRESB gaan wij de dialoog met de fondsmanagers aan en maken we afspraken over verbetering. Uitgangspunt hierbij is om afspraken te maken om binnen een periode van vier jaar betere resultaten dan de peer group in GRESB te realiseren. De peer group bestaat uit vergelijkbare fondsen qua vastgoedsector en regio.
 

Hypotheken

Wij verstrekken hypothecaire leningen voor zowel de financiering van de eigen woning (woninghypotheken) als van beleggingsvastgoed (vastgoedfinancieringen).

Vastgoedfinancieringen

Bij vastgoedfinancieringen richten wij ons op het stimuleren van financiering van groene objecten en op een dialoog over duurzaamheid met de debiteuren. Per ultimo 2017 is van 62% van de gefinancierde objecten het energielabel bekend. Hiervan heeft 19% een groen energielabel (A, B of C). De belangrijkste speerpunten van ons beleid zijn:

Woningen zonder groen energielabel worden gefinancierd tegen een hoger rentetarief.
Er worden alleen kantoren met een groen energielabel gefinancierd. Uitzondering hierop zijn monumenten.
Voor kantoren in de bestaande financieringsportefeuille met een energielabel D of lager wordt in overleg met onze relaties een plan van aanpak gemaakt om deze kantoren te verduurzamen.
Bij het aangaan van nieuwe financieringen en bij revisie wordt besproken of de relatie een duurzaamheidsbeleid heeft en of er actief wordt gestuurd op verduurzaming.
Bij grootschalige renovatie (minimaal 25% van de financieringswaarde) moet een energielabelsprong gemaakt worden van minimaal 2 klassen (labels D t/m G) dan wel 1 klasse (labels B en C).
Jaarlijks willen wij transformaties van kantoren naar woningen financieren, waarbij minimaal 250 wooneenheden worden gerealiseerd.
Jaarlijks nemen wij deel aan de GRESB Real Estate Debt, een internationale duurzaamheidsbenchmark voor financieringsfondsen. Wij streven daarbij naar een outperformance van de peer group.

Bent u geïnteresseerd in concrete voorbeelden van ons duurzame beleggingsbeleid? Download dan deze brochure.

Woninghypotheken

Bij woninghypotheken bieden wij – op basis van NHG en de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet – verschillende mogelijkheden bij verduurzaming. Afwijking van de inkomenscriteria zijn toegestaan bij energiebesparende maatregelen en bij aankoop van een woning met minimaal een A++ energielabel. Bij aankoop van een energieneutrale woning (Nul op de meter woning) is de regeling onder bepaalde voorwaarden nog gunstiger, indien de geldnemer ten aanzien van de energieprestatie een garantie van minimaal 10 jaar kan overleggen.

Daarnaast mag er tot 106% van de marktwaarde van de woning worden gefinancierd als er sprake is van energiebesparende voorzieningen.

 

Medewerkers

Daarnaast hebben wij voor onze medewerkers onder andere de volgende MVO doelstellingen:

  1. Alle medewerkers moeten de Eed of Belofte afleggen, waarin zij verklaren hun functie integer en zorgvuldig uit te zullen oefenen.
  2. Wij voeren jaarlijks een medewerkersbelevingsonderzoek uit onder alle medewerkers. Op basis van de resultaten wordt er een verbeterplan opgesteld en uitgevoerd.
  3. Wij versterken de vitaliteit en gezondheid van medewerkers door middel van trainingen, een gezondheidscheck en de mogelijkheid van begeleiding door een bedrijfsarts, een  bedrijfsfysiotherapeut en/of een bedrijfspsycholoog